"Vorschriften-Dschungel macht Bauen teuer"

Studenten, Senioren, Flüchtlinge: Sie alle suchen bezahlbare Wohnungen. Nun sollen Hunderttausende gebaut werden. Doch wie? Einfache Lösungen gibt es nicht. Beim Wohnungsbau-Tag beraten heute Experten, wie die Wohnungsnot gelindert werden kann.

Von Barbara Schmickler, tagesschau.de

Die Konkurrenz bei Wohnungsbesichtigungen ist groß. Egal, ob Berlin, Hamburg, München - wer eine Wohnung sucht, hat es vor allem in Großstädten nicht einfach. Die Nachfrage ist weiter gestiegen, es gibt kaum noch Leerstand. Zudem ist in den vergangenen Jahren zu wenig neu gebaut worden, um die große Nachfrage bedienen zu können.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung geht in seiner Prognose für den Zeitraum 2015 bis 2020 von einem Bedarf von etwa 270.000 neuen Wohnungen pro Jahr aus. Hinzu kommt der Nachholbedarf für jahrelang zu geringe Neubau-Tätigkeit. Das Pestel-Institut und das Wirtschaftsforschungsinstitut DIW sind in ihrer Schätzung drastischer: 400.000 Wohnungen jährlich wären notwendig. Klar ist: Die gegenwärtig rund 270.000 fertiggestellten Wohnungen reichen nicht aus. Und von denen fällt nur ein Teil unter die Wohnungen, die tatsächlich gesucht werden: Bezahlbare Wohnungen für etwa sieben bis acht Euro Miete pro Quadratmeter und öffentlich geförderte Wohnungen für etwa fünf bis sechs Euro pro Quadratmeter.

Nur ein Siebtel der benötigten Menge

Öffentlich geförderte Wohnungen, auch Sozialwohnungen genannt, entstehen in Deutschland bislang jährlich nur rund 12.000. Das geht aus einer Antwort des Bauministeriums auf eine kleine Anfrage der Grünen-Fraktion hervor, dietagesschau.de vorliegt. Demnach wurden zwischen 2010 und 2014 insgesamt nur knapp 57.000 neue Sozialwohnungen gebaut. Nach Berechnungen der Experten des Pestel-Instituts werden jedoch pro Jahr 80.000 neue Wohnungen benötigt, um den Bedarf zu decken. Derzeit entsteht also nur ein Siebtel der benötigten Menge.

Was muss getan werden, damit in Deutschland mehr preisgünstiger Wohnraum entsteht? Ein wichtiger Punkt ist die Ausweisung von Bauland: Kommunen beklagen sich hier über Schwierigkeiten. "Da kann einem der Arten- und Naturschutz einen Strich durch die Rechnung machen", sagt Bernd Düsterdiek vom Deutschen Städte- und Gemeindebund tagesschau.de. Hier gelte es zu prüfen, welche Standards wichtig und welche tatsächlich durch EU-Recht geboten seien, aber auch zu schauen, wo Flexibilisierungen möglich seien. Ein Problem ist, dass Bebauungspläne in großem Umfang rechtlich angegriffen werden. Hierzu trägt auch das Verbandsklagerecht für Umweltverbände bei. Diese Regelung, die auch auf EU-Recht beruht, führt dazu, dass in manchen Städten kaum noch ein Bebauungsplan nicht rechtlich angegriffen wird.

Der Gesetzgeber hat den Kommunen für Wohngebiete mit weniger als 20.000 Quadratmeter Fläche ein beschleunigtes Verfahren eingeräumt. Hier darf auf eine Umweltprüfung verzichtet werden. "Wenn der Gesetzgeber nun wieder darüber nachdenkt, das zurückzunehmen, wäre dies ein Treppenwitz. Das würde viel Geld kosten", kritisiert Düsterdiek. Bundesbauministerin Barbara Hendricks wiederum kritisierte jüngst in einem Interview mit der "Welt", dass die Gemeinden verhältnismäßig zögerlich bei der Ausweisung von Bauland seien. "Leider kann der Bund hier nicht rechtlich tätig werden", so die Ministerin. Ein Ping-Pong-Spiel.

Kosten um die Hälfte gestiegen

Die Kosten für den Neubau sind seit dem Jahr 2000 bis heute um etwa 50 Prozent gestiegen. So das Ergebnis einer Studie des Bochumer Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung in Kooperation mit der Kieler Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen, die tagesschau.de vorab vorliegt. Die Studie wird beim heutigen Wohnungsbau-Tag vorgestellt, bei dem Experten beraten, wie der Neubau angekurbelt werden kann. Die Studie zeigt, dass mehr als ein Drittel der Kostensteigerung wegen gesetzlicher Vorschriften und Anforderungen anfällt. Vorschriften zu Brand- und Schallschutz oder zu Stellplätzen verteuern das Bauen. Allein die Verschärfung der Anforderungen für energiesparendes Bauen sei für mehr als 15 Prozent der Kostensteigerung verantwortlich.

Die Bundesarchitektenkammer mahnt seit mehreren Jahren an, dass die Anforderungen zurückgeschraubt werden müssen. Ihre Präsidentin Barbara Ettinger-Brinkmann bekräftigte vor Kurzem: "Die fortschreitende Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) bremst den Bau bezahlbarer Wohnungen regelrecht aus." Anfang dieses Jahres trat eine weitere Verschärfung dieser Verordnung in Kraft, die das Bauen nochmals verteuert. "Wir sehen die Grenze der wirtschaftlichen Vertretbarkeit, insbesondere für den mehrgeschossigen Wohnungsbau, erreicht", sagt Timo Gniechwitz von der Kieler Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen im Gespräch mit tagesschau.de.

Energieeffizienz: Ernüchternde Bilanz

Gerade die Kosten-Nutzen-Bilanz der jüngsten EnEV-Verschärfung sei mehr als ernüchternd, konstatiert Andreas Ibel vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW): Die Baukosten erhöhten sich hierdurch um acht Prozent, während nur 0,02 Prozent Energie eingespart werde. Er fordert: "Die Bundesregierung muss die jüngste Verschärfung zurücknehmen." Denn der Unterschied bei der Energieeinsparung sei kaum messbar, dafür werde jeder Quadratmeter Wohnraum mindestens 100 Euro billiger. "Damit ließen sich beim Bau von neuen Wohnungen im Jahr 1,6 Milliarden Euro einsparen - eine Menge Geld, die man in den Bau zusätzlicher Häuser stecken könnte", sagt Ibel tagesschau.de.

Aber senkt nicht eine gute Wärmedämmung die Heizkosten und macht das Bauen nachhaltiger? Hier hat die Studie nachgerechnet: Die Einsparungen sind nicht so hoch wie erhofft. Unterm Strich sind die Kosten deutlich höher als die Einsparpotenziale. "Nach 20 Jahren hat man die geringeren Heizkosten immer noch nicht wieder hereingeholt", sagt Gniechwitz. Ein Problem: Das Nutzerverhalten. Ein hocheffizientes Haus bringt nichts, wenn einer der Mieter zum Beispiel ein Fenster offen lässt. Trotzdem wurden in der Vergangenheit auch Häuser mit höheren Energie-Standards gebaut als notwendig - aber auf freiwilliger Basis.

Bezahlbarer Wohnraum - für Investoren nicht attraktiv

Der bezahlbare Wohnraum wird für die Investoren immer unattraktiver. Würde man die Energieauflagen auf die Miete umlegen, wäre die Nettokaltmiete um bis zu zehn Prozent höher. Die Berechnungen der Studie zeigen: Die Kosten für eine Wohnung im städtischen Raum liegen im Schnitt bei 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. "Um diese Kosten zu tragen, braucht der Vermieter eine Miete von etwa zehn Euro", sagt Gniechwitz. Und "bezahlbarer Wohnraum" für den Normalverbraucher liegt aber bei sieben bis acht Euro pro Quadratmeter. Heißt im Klartext: Was sich wirtschaftlich noch lohnt, ist der hochpreisige Wohnungsbau - häufig in Form von Eigentumswohnungen.

Die Niederlande als Vorbild?

Die deutschen Baukosten und Baupreise sind nach Experten-Einschätzung im internationalen Vergleich eher hoch. In den Niederlanden hingegen sind die Baukosten in der Regel günstiger als hier. Woran liegt das? Zwei Beispiele: Die Niederländer verzichten oft auf Keller. Abstellräume sind in Mehrfamilienhäusern keine Pflicht, es reicht ein gemeinsamer Raum für Fahrräder. In den Niederlanden darf jede Kommune selbst über das Thema Stellplätze entscheiden. "Amsterdam sagt, eine Tiefgarage muss mitgebaut werden. In anderen Kommunen dürfen die Autos aber auf der Straße parken", sagt Alexander Pastoors von der Niederländischen Architektenkammer zu tagesschau.de. Für Experten wäre eine weitere Flexibilisierung der Stellplatzregelungen auf Landesebene etwas, bei dem sich Deutschland den Nachbarn zum Vorbild nehmen könnte.

"Es reichen Mindeststandards für Vorschriften zu Energie, Sicherheit und Gesundheit. Wer mehr will, kann sich dazu selbst frei entscheiden", erklärt Pastoors. Durch diese von der niederländischen Regierung forcierte Flexibilität soll möglichst günstig und bedarfsgerecht gebaut werden. Die Energieeffizienzmaßnahmen kommen auch von der EU und werden je nach Land umgesetzt. Hier setzten die Niederlande die Vorschriften nicht schneller und schärfer als nötig um. "Wir halten das für sinnvoll, aber wir wissen auch, dass das von Hauseigentümern sehr viel Investitionen abverlangt, die sich nicht sofort rentieren", sagt Pastoors.

10-Punkte-Programm der Bauministerin

Im Bauministerium in Berlin wurde inzwischen eine Arbeitsgruppe eingerichtet, in der Normen und technische Regeln auf den Prüfstand kommen - mit Blick auf das Kosten-Nutzen-Verhältnis. Auf Vorschlag von Bauministerin Barbara Hendricks hatte das Bundeskabinett im März einen 10-Punkte-Programm beschlossen. "Wir brauchen bezahlbaren Wohnraum für alle. Mindestens 350.000 neue Wohnungen pro Jahr sind nötig, um den sozialen Zusammenhalt nicht zu gefährden", sagte Hendricks im März. Das Programm sieht unter anderem die Bereitstellung von Bauland, steuerliche Anreize, eine Vereinfachung von Bauvorschriften sowie Mittel für den sozialen Wohnungsbau vor. Das Ministerium gibt zusätzliches Geld für den sozialen Wohnungsbau.

"Das ist ein guter erster Schritt, aber das reicht noch nicht aus", sagt Düsterdiek vom Deutschen Städte- und Gemeindebund. Mit einem neuen Gesetz soll Investoren mithilfe einer Sonderabschreibung der Bau günstiger Wohnungen schmackhaft gemacht werden. Ziel ist es, vor allem Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu bauen. Doch Union und SPD sowie die Länder streiten über Details. In der vergangenen Woche wurde das Thema vertagt. "Das ist misslich", kritisiert Düsterdiek: "Denn Bauherren und Investoren muss man anreizen, damit sie bezahlbaren Wohnraum schaffen." Erhöhte Sonderabschreibungsmöglichkeiten für den Wohnungsbau haben sich über Jahrzehnte als wirkungsvolles Instrument erwiesen.

1500 Euro Erstellungskosten pro Quadratmeter, das ist laut Ministerin Hendricks realistisch. Doch die Baubranche hält dagegen: "Angesichts des immensen Wohnraumbedarfs ist es in keiner Weise zielführend, wenn politische Akteure den Eindruck erwecken, man könne generell zu Kosten von 1500 Euro pro Quadratmeter Wohnraum in der benötigten Größenordnung schaffen", kritisiert Ibel vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Möglich sei dies, wenn überhaupt, lediglich im untersten Standard und in besonderen Situationen. "Eine Diskussion, die aber vereinzelte Leuchttürme hervorhebt, geht komplett an der Realität vorbei."


http://www.tagesschau.de/inland/wohnungsbau-117.html

Etiketten: Bauen, Wohnung

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